第六章　貸款與交屋

這一步要決定的是：交屋這一天，我要準備多少現金。

一、提早問銀行。 不同銀行的鑑價結果和可貸成數不一樣。可以同時問幾家再比較。

1. 房貸要到快交屋的時候才申請——簽約當天還不用。

二、先搞清楚「貸款不足」的法定處理方式。

先講適用範圍：這條規定管的是建商幫你洽定的貸款核下來比契約預定金額少的情況，不是你自己另外找的銀行。

接著看是誰的責任——三種前提，處理方式完全不同。30% 那條規則只適用第一種。

（一）雙方都沒錯。

• 差額在原預定貸款金額 30% 以內的部分：建商照原承諾的年限和條件讓你分期清償。
• 超過 30% 的部分：照原承諾利率計息，年限可以縮短但不得少於 7 年，按月攤還。
• 差額一旦超過 30%：雙方可以選上面的分期方式，也可以解除整份買賣契約。

（二）可歸責於建商。 差額部分，建商應依原承諾貸款相同的年限及條件，由你分期清償。如建商不能補足不足額部分，你有權解除契約。

（三）可歸責於買方。 接獲通知起一定天數內一次補足，這個天數不得少於三十天；或經建商同意改為分期。

三、確認撥款時程。 時程依個案而定，對保時直接向承辦銀行要一份預估日程。

先講兩個容易搞混的觀念。

第一，銀行不是照你買的價格貸給你。 銀行會自己鑑價。可貸金額是看「銀行鑑價」和「合約總價」中比較低的那一個，再乘上核貸成數。

鑑價不一定等於你買的價格。兩者有落差時，差額要自己補。

第二，核貸成數不是固定值。 它會因為名下房屋數量、地區、產品類型、政策規定而不同。

現行央行管制（2026 年 7 月查，最新以官方公告為準。中央銀行 2026 年 6 月 18 日決議維持現狀）：

（表中「—」＝無成數上限規定。）

⚠️ 實質換屋的自住族有解套（央行協處措施，2024 年 9 月 20 日以後錄案適用，查核日仍有效）：

• 名下有房、辦第 1 筆房貸：切結撥款後 18 個月內出售原屋並完成過戶，可以有寬限期（這種情形本來就沒有成數上限）。
• 名下已有 1 戶房貸、購第 2 戶：切結撥款後 18 個月內完成出售、過戶、清償原貸、塗銷抵押權四件事，可不受成數上限與無寬限期限制。
• 切結跳票的代價很重：取消寬限期、追回原應分期的本金（第 2 戶另補成數差額）、自撥款日起算罰息。細節見央行官方問答：https://www.cbc.gov.tw/tw/cp-6299-175305-03cd4-1.html ／ https://www.cbc.gov.tw/tw/cp-6299-175308-af4be-1.html

出處：中央銀行（cbc.gov.tw）、內政部不動產資訊平台（pip.moi.gov.tw）。

聯徵中心的新增房貸統計同時公布三種口徑，數字不一樣，看的時候要先確認是哪一種。

2026 年第 1 季整體新增房貸：

一般引用的是算術平均核貸成數約 71%（70.99%），較 2023 年同期的 72.5% 下降。

想觀察不受極端值影響的中間位置，可以看中位數；但中位數不代表多數人實際貸到的成數。

抓預算不要直接套平均數，更不要用 8 成當預設值。

出處：金融聯合徵信中心（統計頁）。

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接下來把算式用文字講一遍。五個步驟。

第一步：算銀行可能貸給你多少。

　可貸金額 ＝（銀行鑑價、合約總價，取較低者）× 核貸成數

　核貸成數 → 見上表，並以承辦銀行實際核定為準 　銀行鑑價 → 由承辦銀行提供，各家不同，無公定值

第二步：算你在交屋前已經繳了多少。

　已繳款 ＝ 訂金 ＋ 簽約金 ＋ 開工款 ＋ 各期工程款

　各期的比例依你的契約附件而定。翻契約，逐筆加總。

第三步：算交屋當天還要付多少。

　交屋應付 ＝ 合約總價 － 已繳款 － 可貸金額

　如果這個數字比你預期的大，差額就是缺口的主要來源。

第四步：把總價以外的錢加回來。

　現金缺口 ＝ 交屋應付 ＋ 交屋相關費用

　交屋相關費用（計算方式見第一章）：

• 契稅 ＝ 核定契價 × 6%
• 印花稅 ＝ 公契所載金額 × 1‰
• 所有權移轉登記費 ＝ 權利價值 × 1‰
• 抵押權設定登記費 ＝ 設定金額 × 1‰（有貸款就有，別漏算）
• 書狀費每張 80 元
• 代書費：一案合計常見 1.5 萬至 2 萬餘元，屬行情參考【待查證】
• 房屋稅與地價稅的分攤

　⚠️ 不該列進來的：公寓大廈公共基金、價金返還保證費用、自來水與電力管線費、基地內天然瓦斯管線費。這些依規定由起造人或賣方負擔，詳見第一章。

第五步：預留緩衝。

　鑑價可能低於預期，撥款也可能比預期慢。可以先設一筆緩衝金。要留多少沒有標準答案，看個人狀況。

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青安的申請時點、撥款期限與成數上限，請見〈青安 3.0：預售屋族要注意的時間點〉。

• 看契約與應記載事項：貸款不足的法定處理方式見本章開頭。
• 和銀行談：換一家銀行、換方案、調整年限或條件。
• 和建商談：有沒有公司貸的安排、能不能協商交屋時間。
• 看政策：目前可申請的購屋貸款方案，見〈青安 3.0：預售屋族要注意的時間點〉。

以上只是列出方向。哪一種適合你、要不要做，這份指南不做建議。

很多人以為交屋是一條線走到底。實際上是兩條線同時進行。

產權線：所有權移轉登記 → 銀行設定抵押權 → 撥款。

品質線：完工、取得使照、水電接通後，賣方就應通知驗收 → 驗屋列缺失 → 限期修繕 → 複驗。

驗收不必等撥款。 這兩條線是平行的，你可以一邊等撥款一邊驗屋。

硬規則只有兩條：

1. 登記與抵押權設定在撥款之前，不是先撥款再登記。
2. 修繕要在交屋之前完成。

另外兩個期限要記：使用執照核發後 4 個月內辦理所有權移轉登記；賣方應於領得使用執照後 6 個月內通知買方交屋。

交屋保留款是房地總價的 5%，而且要保留在「自備款」裡，等修繕完成、雙方複驗合格後才支付。

這是應記載事項規定的內容，不是可以往下談的條件。

契約若把比例壓低、或把保留款併進銀行貸款，就是違反應記載事項，可以向地方政府消費者保護單位申訴。

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