第五章　簽約後

這一步要決定的是：接下來這段時間，我要盯什麼。

客變的時間窗口通常不長，錯過就不能改。

要先確認的事：截止日是哪一天？可不可以退料？退料怎麼計價？作業費怎麼收？能不能自己找設計師？

各建商的規定不同【待查證】，以你的契約與建商公告為準。

如果打算客變，可以提早開始找人討論，不要等通知才開始。

依工程進度分期繳款。把每一期的金額和預估時間寫進行事曆，避免臨時調度。

可以定期到工地外面看看，拍照存檔，再和契約載明的進度對照。

• 公司登記：經濟部商工登記公示資料（findbiz.nat.gov.tw）。
• 營造業相關紀錄：全國建築管理資訊系統（cloudbm.nlma.gov.tw）。
• 公共工程實績：行政院公共工程委員會（pcic.pcc.gov.tw）。

依《平均地權條例》第 47 條之 4（2023 年 7 月 1 日施行），預售屋原則上不能換約轉售，也不得刊登轉售廣告。

例外有兩種，性質完全不一樣，別搞混。

第一種：不用申請，直接辦（5 種）。

依《預售屋及新建成屋買賣契約讓與或轉售審核辦法》第 4 條：

1. 換給配偶、直系血親，或二親等內旁系血親。
2. 買方簽約後過世，繼承人辦繼承、改契約名義人。
3. 夫妻法定財產制或共同財產制關係消滅後，因剩餘財產差額或共同財產分配，由一方或雙方承受。不只離婚——配偶死亡、改用約定財產制、法院宣告改用分別財產制也算。性質是財產分配的承受，不是買賣轉手，直接找建商辦名義變更。
4. 法人合併或改制，由存續或新設的法人承受。
5. 法人解散、撤銷或廢止登記，清算後剩餘財產歸屬。

這 5 種地方政府一律不受理申請——不是不准，是根本不用申請。

第二種：要先送主管機關核准（6 種）。

核准後才可以讓與或轉售，且每 2 年最多一戶。六款都限「簽約繳款後」——前五款是事由發生在簽約繳款後，第六款是讓與行為在簽約繳款後。

1. 非自願離職超過 6 個月還沒找到工作，且簽約前已受僱該雇主滿 1 年。
2. 本人或家庭成員罹患健保法認定的重大傷病，或社會救助法的特定病症，經衛福部公告醫療機構專科醫師診斷，認定需 6 個月以上全日照顧。
3. 原設籍居住、且為自己或家庭成員所有的房屋因災害毀損不堪居住，必須另外租屋。
4. 本人或家庭成員因重大意外事故，致第三人死亡或受重大傷害（非死亡的情形，須符合社會救助法特定病症並經專科醫師認定需 6 個月以上全日照顧）。
5. 買受人死亡，繼承人讓與、轉售，或辦理（協議／依確定判決）變價分配。
6. 買受人為自然人，讓與同一份契約裡的其他共同買受人（接手方可以是自然人或法人）。

⚠️ 以上是白話摘要。 每一款都還有細部要件與應檢附文件，申請前務必對照內政部公告原文：https://gazette.nat.gov.tw/EG_FileManager/eguploadpub/eg029116/ch02/type1/gov10/num1/Eg.htm

繼承會出現在兩邊，講清楚一次：

繼承本身不用申請——買方過世，繼承人辦繼承、改名義人就好。繼承之後如果要把契約賣給第三人，或繼承人之間要變價分錢，那是另一件事，要走核准（第 5 款）。

違反者每戶可罰 50 萬至 300 萬元。2023 年 7 月 1 日之前已簽約者不受此限。

• 契約規範的版本、換約限制的適用，看簽約時。
• 保固期間的起算，見第七章。
• 契稅申報期限，預售屋和成屋不一樣：成屋是契約成立之日起 30 日內；預售屋（由買方掛名起造人，或中途變更起造人名義並取得使用執照者）是使用執照核發之日起 60 日內。實務多由代書統一辦理，但期限要自己盯。
• 房屋稅與地價稅以交屋日分算，交屋前歸賣方、交屋後歸買方。這是契約的費用分擔方式；稅單上的納稅義務人另依稅法認定，兩者不一定一致。

每一次繳款收據、每一次書面往來、每一次變更同意書，都留底。拍照存一份在雲端，紙本另外收好。

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