第一章　買前預算

這一步要決定的是：我要把總價抓在哪個範圍。

成屋也是分期付的，這一點常被誤會。成屋的定型化契約分簽約款、備證款、完稅款、交屋款四期，按產權過戶進度走。

法規只定了四期架構，各期天數由買賣雙方自己填。（市場觀察，非法規規定）實務常見約一至二個月，會隨貸款、稅單、原貸清償的進度拉長。簽約時把每期天數逐格寫清楚，別留空白。

預售屋的分期則是按工程進度走，拉好幾年。常見階段：訂金、簽約金、開工款（這三筆常合稱「訂簽開」）、工程期款、交屋款。

所以兩者的差別不是「一次付 vs 分期付」，是分期的依據與時間長度不同：成屋看過戶進度；預售屋看工程進度、好幾年。

各建案的比例不同，也可能有其他名目。你的那一案怎麼分，看契約附件。

很多人把「自備款」和「頭期款」當成同一件事，實際上要準備的錢更多。

除了頭期款，還會有：裝潢、家電、家具、搬家、規費、稅費。

如果打算做客變，客變的費用也要算進去。

以下是法定計算方式（2026 年 7 月查，最新以官方公告為準）。

契稅

契稅 ＝ 核定契價 × 6%，由買方繳納。

「核定契價」是不動產評價委員會評定的標準價格，不是你成交的房價，所以契稅通常比用成交價算出來的低很多。

土地不課契稅，土地課的是土地增值稅。

印花稅

印花稅 ＝ 公契所載金額 × 1‰。

要貼印花的是「公契」，也就是辦登記用的那份契約，不是你和建商簽的私契。實務上公契金額通常以房屋評定現值加土地公告現值為基礎，但法條寫的是按公契所載金額計算。

登記規費

登記規費有兩筆，不要只算一筆：

• 所有權移轉登記費 ＝ 權利價值 × 1‰
• 抵押權設定登記費 ＝ 設定金額 × 1‰（有辦貸款就有這筆）
• 書狀費每張 80 元

抵押權設定金額通常高於實際貸款金額，以銀行核定與契約約定為準。簽約前可以直接問承辦行員，把這筆一起算進預算。

• 代書費（地政士服務費）：簽約各約 1,000 至 2,000 元、過戶登記約 12,000 至 15,000 元、抵押權設定約 3,500 至 5,000 元，一案合計常見 1.5 萬到 2 萬餘元。此為市場行情參考，非官方定價【待查證】。
• 客變費用、裝潢、家電、家具、搬家：依個案。
• 共有部分管理費：自交屋日起由買方按月繳，不是等入住才開始。交了屋還沒搬進去，管理費照繳。
• 房屋稅、地價稅：交屋後按持有期間計。交屋當年與賣方分算，見第五章。

看到下列項目被列進「買方應付款」，可以提出更正：

• 公寓大廈公共基金：依《公寓大廈管理條例》第 18 條，由起造人按工程造價提列，不是向買方收的首期款項。
• 價金返還保證的費用：由賣方負擔。
• 自來水與電力管線費：不論基地內外，都由建商負擔。
• 天然瓦斯管線費：基地內由建商負擔；基地外由雙方議定，沒有議定的由建商負擔。

履約擔保（俗稱履約保證）的相關費用依所採方式而定。若採價金返還保證，依前段規定由賣方負擔。詳見第四章。

房貸有「寬限期」的設計。寬限期內只繳利息，月付金比較低；寬限期結束後開始還本金，月付金會提高。

所以要算兩個數字：寬限期內的月付金、寬限期結束後的月付金。

用第二個數字來評估自己的負擔，比較不會低估。

年限與寬限期的現況（2026 年 7 月查，最新以官方公告為準）

• 年限：常見 30 年，部分銀行最長 40 年，多限首購。法規沒有訂年限上限。
• 銀行實務上常以「年齡＋年限不超過 70 至 75」控管，這是銀行授信慣行的市場觀察，各家不同，不是法定標準。青安 3.0 的「年齡＋年限不逾 80」是該方案自己的規定，兩者不衝突。
• 寬限期：常見 1 至 3 年，青安最長 5 年。
• 受央行管制的情形（例如名下已有房屋），依規定不得有寬限期。（實質換屋自住另有協處措施，見第六章）詳見第六章。

從簽約到交屋，中間會經過一段時間。

這段時間裡，你的收入、家庭狀況、工作，都可能改變。政策與貸款規定也可能調整。

所以除了「現在的我」，也可以把「交屋那一年的我」想一遍。

• 可負擔的總價區間
• 手上可動用的現金
• 每月可負擔的月付金（用寬限期後的數字）
• 預留的緩衝金

如果你可能用得到青安貸款，額度與資格會直接改變你抓的總價範圍，見〈青安 3.0：預售屋族要注意的時間點〉。

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