第三章　比價

這一步要決定的是：這個價格在什麼位置。

1. 同一建案已經公開的成交紀錄
2. 同一行政區、同時期的其他建案
3. 同一區的新成屋與中古屋
4. 這個案子已經賣了多久、還剩多少戶
5. 你要的那一戶本身的條件

車位有沒有拆出來。 車位含在總價裡和單獨計價，算出來的每坪單價會差很多。比之前先確認兩邊的算法一致。

附贈的東西沒有反映在價格上。 裝潢、家電、車位、管理費這些附贈項目，會影響你實際付出的錢，但不一定反映在成交價格資料裡。

坪數的算法不同。 權狀坪數不等於室內實際使用的坪數。以下是現行規定（2026 年 7 月查，最新以官方公告為準）：

• 雨遮：2018 年 1 月 1 日以後申請建照的建案，雨遮不予測繪登記，也就是不計坪、不計價。2011 年 5 月起即已不得計價。
• 公設比：法規沒有訂上限。不同建案的公設比不能直接比高低，要看公設內容。

這份清單的用途，是幫你把資料整理清楚。

談價格的時候，如果雙方講的是同一組數字，溝通會順很多。以下七項可以逐條做，做成一張表帶去現場。

一、同案實價登錄 查這個建案已經登錄的成交紀錄。看樓層、坪數、格局、有沒有含車位。把和你條件接近的幾筆挑出來，單獨放一欄。

二、同區行情 查同一行政區、同時期的其他案子。注意產品類型要相近，比出來才有參考性。

三、銷售時間與去化 這個案子什麼時候開始銷售？現在還剩多少戶？可以從公開的備查申報資料、現場詢問、公開報導拼湊。

要注意的是，備查資料與實價登錄都有落差（保留戶、尚未揭露、已解約等因素），所以拼出來的是估計值，不是精確數字。不同時間點問到的答案，也可以一起記下來。

四、解約紀錄 預售屋簽約後 30 日內須申報實價登錄，解約也須於解約日起 30 日內申報（2023 年 7 月 1 日施行），未依規定申報者每戶可罰 3 萬至 15 萬元。

所以同一建案若有解約紀錄，是查得到的。可以留意發生的時間與戶別。

五、戶別條件 你要的那一戶，和已經成交的那幾戶差在哪裡：樓層、面向、格局、視野有沒有遮擋、離電梯或車道多遠、有沒有邊間。把差異寫下來，這些條件本來就會反映在價格上。

六、車位拆算 把車位價格從總價裡拿掉，再算房屋本身的每坪單價。車位型式不同，價格也不同，拆算時記得註明是哪一種。

七、贈品換算 附贈的裝潢、家電、家具，用市價估算成金額，再換算成「等於每坪多少錢」。這樣才能和沒有附贈的案子放在同一個基準上比。

以上都是整理資料的方法。

資料整理完之後，價格合不合理、要不要買，是你自己的判斷。這份指南不做這個判斷。

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